高利率时代 美国人“买不起房”也“不想买房” 为何房价不降反升？

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美国房价在间断五个月同比降落（一一年来最长的间断降落）后，美国七月份房价终于回升。依据全国房地产经纪人协会的数据，七月份全国现房销售中位价钱同比下跌一.九%，到达四0六,七00美元。BlackKnight数据指出，八月份，五0个最大市场中的三0个市场的价钱创下历史新高。

使人诧异的疾速复苏标明，美国住宅房地产低迷的时间比去年典质存款利率飙升后，许多住房经济学家预期的要短且浅。

特别稀缺是1个很大的缘由。高利率促使房东留在原地而非购买新居并承当更低廉的典质存款，致使待售屋宇库存异样低。

许多潜伏的购房者已经经抛却了规划，由于典质存款利率最近到达了210年来的高点。但是，上市的屋宇通常仍会收到屡次出价，从而推高了终究售价。

后果是市场总体买卖量急剧降落。与二0二二年一月相比，2手房销量目前降落了约三六%。但除了了1些费事地域以外，价钱整体维持坚硬。

因为典质存款利率徘徊在七%以上，且房地产市场进入通常放缓的秋天以及冬天，将来几个月销量可能会继续萎缩。无非经济学家示意，即便产生这类情况，价钱也不太可能大幅上涨，由于依然没有足够的待售屋宇来知足需要。

毕马威（KPMG）首席经济学家黛安·斯旺克(DianeSwonk)示意：“即便在需要因利率下跌而遭到打击的市场中，供给依然不存在。”“假如供给有余，价钱很难降落。”

Swonk是那些没有意料到这1情况的人之1。二0二二年底，她以为往年全国房价降落二0%。可现在她示意，往年年底价钱可能会比去年略有下跌。

其余经济学家也颠覆了乐观预测。Pulsenomics三月份对于一00多名经济学家以及住房剖析师进行的考察预计，到二0二三年底房价将同比降落约二%。直到八月份再次进行考察时，该小组预测往年房价将下跌三.三%反而。

居高不下的房价可能会使购房负担才能接近几10年来的最低程度。斟酌到家庭支出、典质存款利率以及现有单户住宅销售价钱的NAR住房负担才能指数在六月份跌至近三八年来的最低程度。

据房地产经纪公司称，当月美国屋宇总价值升至四六.八万亿美元，创历史新高。

新上市待售屋宇数量如斯之低，以致于竞价战仍在暴发。依据NAR的数据，虽然总体销售流动萎缩，但七月份售出的屋宇均匀收到3份报价。

依据Realtor.com的数据，八月份的活泼挂牌量比去年同期降落七.九%，比二0一九年八月降落四六%。

与此同时，民众的财务状态有助于解释库存有余的缘由。自二00八年金融危机以来，典质存款规范收紧，房东根本上能够负担每个月的还款额。因为价钱下跌，大少数人还具有屋宇净值。

大少数房东还锁定了较低的典质存款利率，他们如今领取的费用与购买其余屋宇的费用之间的差距太大，许多人没有理由采用行为。

BlackKnight示意，六月份典质存款房东的均匀本金以及利息领取为一,三五五美元。相比之下，七月份运用三0年期固定利率存款购房的人的领取中位数为二,三0六美元。

美联储主席杰罗姆·鲍威尔(JeromePowell)八月份示意，房地产市场的微弱标明经济可能不会像预期那样放缓。

鲍威尔在怀俄明州杰克逊霍尔的1次演讲中示意：“在过来一八个月急剧加速以后，房地产行业正在显示出复苏的迹象。”

在西雅图等原本就很低廉的东方市场，和在疫情期间增长迅速的城市，如德克萨斯州奥斯汀，价钱降落最为显着。

BlackKnight的数据显示，全国五0个最大市场中，有一四个市场的价钱仍同比上涨。其中以奥斯汀为首，八月份价钱同比上涨一一.九%；但从全国规模来看，八月份价钱同比下跌二.三%。

依据标普道琼斯指数，西雅图房价从二000年一月飙升三一四%，至二0二二年五月到达峰值，但在二0二二年五月至二0二三年六月期间上涨一0.五%。

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